Les Compagnons de l'Immobilier

Immobilier : La baisse est là - et va durer

A.Marie & Jérome — 2012-05-30T08:34:00Z

Le retournement du marché immobilier est bel et bien amorcé, selon les Notaires de France. L'ampleur du nouveau cycle dépendra notamment de l'évolution des taux d'intérêt et des décisions du nouveau gouvernement.

(LaVieImmo.com) - Le marché immobilier français s'installe dans la baisse. A ceux qui en douteraient encore, le Conseil supérieur du notariat (CSN) précise même dans sa dernière note de conjoncture, publiée mardi, que « nous ne sommes pas dans un « trou d'air immobilier », comme en 2008-2009 » - période qui avait été suivie d'un net rebond des prix - mais bien dans « un nouveau cycle ».

Les volumes de transaction, qui avaient bénéficié jusqu'en janvier de l'effet « réforme sur les plus-values immobilières », sont désormais en baisse : en Île-de-France, où les ventes ont chuté de 14 % en comparaison annuelle au mois de février, mais aussi en province, où la tendance « est également amorcée », indique le document sans plus de précision.

Pour les prochains mois, le CSN dresse deux scénarios extrêmes, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt et de la politique immobilière mise du nouveau gouvernement.

Premier scénario

Les taux d'intérêt se maintiennent à leur niveau actuel ou baissent légèrement ;
La nouvelle politique fiscale immobilière et patrimoniale reste modérée ;
La nouvelle législation sur l'encadrement de sloyers n'est pas dissuasive pour les investisseurs.

Second scénario

Les taux d'intérêt augmentent de manière sensible, désolvabilisant les acquéreurs potentiels ;
Les nouvelles législations fiscales en matière de patrimoine ou civile en matière de location créent une perte de confiance, une peur et une incertitude quant à l'avenir, entraînant le retrait des classes moyennes et des seniors d'un marché immobilier déjà déserté par les primo-accédants.

« Si, dans les semaines qui viennent, c'est le premier scénario qui prédomine, il n'y a pas lieu de changer les perspectives que nous avions annoncées début 2012 », indique le Conseil. A savoir 700 000 à 740 000 ventes de logements anciens cette année, en baisse de 10 à 15 % par rapport à 2011 et une baisse de 5 à 10 % des prix de l'immobilier, en fonction du degré d'attractivité des différents marchés. En revanche, « si c'est le second scénario qui se met en place, ce sera alors une baisse des volumes qui fera que l'on passera en dessous des 700 000 ventes, avec des baisses de prix également plus accentuées ».

Vous avez tous entendu parler de la loi SRU ?

A.Marie & Jérome — 2012-04-14T11:26:51Z

Elle concerne le droit de rétractation lors d'une vente ( les 7 jours de réflexion ) Mais pas que !

Que signifie SRU ?

Tout d'abord, SRU sont les initiales de Solidarité Renouvellement Urbain cette loi date du 13 décembre 2000 et est le résultat d'un vaste chantier législatif. Elle porte sur :

l'urbanisme et le logement social,
la protection de l'acquéreur immobilier,
la réforme de la copropriété,
les déplacements urbains (politique de la ville et des transports, par exemple dessertes des quartiers...)
le droit à un logement récent (éléments minimum de confort et de sécurité).

Dans le cadre d'une vente immobilière quels sont ses champs d'application ?

Les personnes concernées sont les acquéreurs non professionnels d'un immeuble à usage d'habitation. Sont exclus les acquéreurs dans le cadre de leur activité professionnelle. Les immeubles à usage professionnel sont également exclus.

Quel est son objectif ?

Vous savez que lorsque vous achetez votre logement, vous avez 7 jours pour vous rétracter après la signature du compromis.

Mais savez-vous exactement quand démarre ce délai ?

Ce délai commence à courir à la date effective de la remise de la lettre à son destinataire, donc le jour où vous allez chercher votre recommandé à la poste.

Par exemple, vous avez votre recommandé le 1er Janvier, le délai court à partir du 2 Janvier et expire donc le 8 Janvier à minuit.

L'objectif de cette loi est donc d'arriver à UN CONSENTEMENT REFLECHI

Pourquoi faut-il préférer acheter en période de crise plutôt que de rester locataire ?

A.Marie & Jérome — 2012-03-27T10:30:00Z

Tout d'abord, en achetant votre maison, vous vous créez un patrimoine. Mieux vaut investir dans sa résidence principale, plutôt que de rester locataire et payer un loyer à son propriétaire.

Rembourser un crédit c'est faire de l'épargne forcée et donc capitaliser pour l'avenir.

Il faut savoir qu'une personne qui achète sa maison entre 30 et 40 ans, aura fini de la payer lorsqu'elle sera à la retraite. Acheter sa maison est donc le premier acte à accomplir pour bien préparer sa retraite !!!

Par ailleurs, compte tenu de l'incertitude des marchés économiques et de la fragilité des institutions financières, il vaut mieux investir votre capital dans la pierre qui est une valeur sûre, que de le laisser en bourse ou placé.

Nous dirons donc que le meilleur moment pour acheter est simplement propre à chacun et directement lié à votre situation. Contrairement à la location, l'achat est un investissement. Acheter dès que l'on rentre dans la vie active et que les revenus le permettent est important.

Il est donc préférable de « sauter le pas »

et de se lancer dans l'aventure !

Les prévisions d'un banquier d'affaires

A.Marie & Jérome — 2012-02-10T10:38:10Z

A l'occasion de la sortie d'« Immobiliez-vous ! »*, son nouveau livre consacré au secteur de l'immobilier, Marc Fiorentino, banquier d'affaires et spécialiste des marchés financiers, détaille ses prévisions et s'explique sur l'absence de bulle en France.

(LaVieImmo.com) - Vous écrivez qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France parce que « la plupart des achats […] des trois dernières années n'ont pas eu de but spéculatif ». Une étude du Centre d'analyse stratégique (CAS) de 2011 tendait à montrer que bulle ne rimait pas nécessairement avec spéculation, ni même investisseurs…

Marc Fiorentino : Je crois pourtant qu'il convient de faire la distinction entre un marché en situation de bulle, dans lequel la hausse des prix est entretenue par le comportement spéculatif d'investisseurs qui achètent dans le but de réaliser une plus-value, et un marché simplement surévalué – comme c'est le cas aujourd'hui en France, après plusieurs années d'une hausse soutenue. Oui, le niveau des prix est très élevé. Oui, le mouvement a commencé à s'essouffler. Oui, l'heure est à la correction. Pourtant il n'y aura pas d'effondrement du marché.

Mais bien une baisse ?

Marc Fiorentino : Sans aucun doute. Une baisse qui est d'ailleurs déjà entamée et va se confirmer avec la réduction, puis l'arrêt des incitations fiscales qui avaient soutenu le mouvement de hausse. Cette baisse de prix sera forte - de l'ordre de 15 % en moyenne pour les biens de bonne qualité, jusqu'à 30 % pour les autres - et devrait s'étaler sur les deux à trois prochaines années.
30 % ce n'est pas un effondrement ?

Marc Fiorentino : Compte tenu de l'ampleur de la hausse des dernières années, non. Dans le cas de l'éclatement d'une bulle spéculative, la baisse pourrait atteindre -50 % et durer beaucoup plus longtemps que trois ans.

...

A l'approche de l'élection présidentielle, les candidats ont commencé à dévoiler différentes mesures de soutien au secteur immobilier. Que vous inspirent-elles ?

Marc Fiorentino : Aucune ne m'a vraiment convaincu, que ce soit le contrôle des loyers, qui est contraire à la loi de l'offre et de la demande et risque d'accentuer la vacance locative, ou le relèvement du coefficient d'occupation des sols (COS), qui est certainement une excellente mesure pour soutenir le secteur du bâtiment mais ne répondra en rien à la crise du logement. La seule mesure qui pourrait sembler utile, et qui n'a encore été évoquée par personne, consisterait à mettre en place des réductions d'impôts très ciblées, d'aide à l'investissement dans les logements sociaux. Cela dit, je suis convaincu que la meilleure manière de soutenir le marché à l'heure actuelle est de le laisser se purger, pour en finir avec les prix aberrants qui peuvent se pratiquer.

* « Immobiliez-vous ! Face à la crise, tout sur l'immobilier », par Marc Fiorentino. Ed. Robert Laffont, prix de vente : 15,00 €

Les agences immobilières, incontournables pour vendre ou acheter.

A.Marie & Jérome — 2012-01-27T13:35:00Z

Une enquête réalisée par MeilleursAgents.com révèle que plus des deux tiers des transactions immobilières réalisées le sont par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Moins de 20 % le sont par des services de mise en relation entre particuliers, précise l'étude.

(LaVieImmo.com) - Les agences immobilières ont encore largement le vent en poupe. 60 % des Français expliquent avoir eu recours à la fois aux agences et aux services de mise en relation de particuliers pour vendre ou acheter. Mais la majorité des transactions (68 %) réalisées sur le territoire ont été conclues, in fine, grâce aux agences, rapporte l'étude sur les pratiques des Français, réalisée avec le concours de l'université Paris Dauphine et l'Ifop. « Les autres canaux (notaires, famille, amis, etc.) n'en représentent que 13 % », précise Sébastien de Lafond, président et fondateur du groupe.

« Les idées reçues » sur le succès du gré-à-gré

De quoi mettre à mal « les idées reçues selon lesquelles la moitié des transactions immobilières est réalisée de gré à gré », estime le dirigeant. Ainsi, 79 % des particuliers passés par un intermédiaire indiquent avoir acheté leur bien grâce à ce dernier, alors que 26 % y sont parvenus via à un réseau de particuliers. Côté vendeurs, 70 % ont finalisé leur transaction en agence, contre 28 % entre particuliers. Seuls 14 % d'irréductibles ne font confiance qu'à la relation directe entre particuliers. A l'inverse, enfin, 34 % déclarent ne jurer que par l'entremise de professionnels.

Le mandat simple, plus efficace

Autre enseignement de l'étude, 85 % des vendeurs qui passent par une agence immobilière signent un mandat simple, et 15% un mandat exclusif. « Cependant, 40% des ventes sont signées dans le cadre d'un mandat exclusif et 60% avec un mandat simple », précise l'étude. A noter que le projet de loi Lefebvre relatif à la protection des droits des consommateurs, examiné en ce moment par le parlement, prévoit une réforme importante du mandat exclusif. Dans les faits, le client d'une agence pourrait ne pas payer de pénalités s'il décide de se passer de l'exclusivité et vendre son bien par le biais d'un autre professionnel.

source : la vie immobilière

La plus value immobilière repensée

A.Marie & Jérome — 2011-09-06T17:49:06Z

Aujourd'hui Mardi 6 octobre 2011 voici les modifications issues des négociations entre Députés et Gouvernement

SITUATION ACTUELLE

La plus-value (différence entre les prix de vente et d'achat) est imposée dans son intégralité, diminuée de l'inflation et des travaux réalisés, si le bien immobilier est revendu dans les cinq premières années de sa détention.

Intervient ensuite un processus d'extinction progressive de la taxation : entre 5 et 15 ans de détention, un abattement de 10% par année est appliqué sur la plus value, dont la partie imposable se trouve ainsi réduite à zéro au bout de 15 ans.

Le taux de la taxation (impôt + prélèvements sociaux) est de 31,3%.

PROJET INITIAL DU GOUVERNEMENT

Le plan de rigueur, dans sa première version, prévoyait la suppression complète de l'abattement annuel de 10%, mettant fin au processus d'extinction progressive : la totalité de la plus-value aurait été imposée sans limitation de durée, instaurant ainsi, selon l'expression du rapporteur général du Budget à l'Assemblée nationale, Gilles Carrez (UMP) « une fiscalité perpétuelle ».

Cette mesure devait s'appliquer aux promesses de vente conclues après le 25 août dernier.

La mesure devait rapporter à l'Etat 180 millions d'euros en 2011 et 2,2 milliards d'euros en 2012.

En outre, le taux de la taxation est relevé à 32,5% en raison d'une hausse de 1,2% des prélèvement sociaux sur les revenus du capital.

PROJET ISSU DU COMPROMIS ENTRE DEPUTES UMP ET GOUVERNEMENT

La plus-value est toujours imposée dans son intégralité pour les cinq premières années de détention, puis, entre 5 et 30 ans de détention, subit des abattements progressifs, pour finalement être réduite à zéro au bout de 30 ans :

2% pour chaque année entre 5 et 15 ans de détention

3% pour chaque année entre 15 et 25 ans

10% pour chaque année entre 25 et 30 ans

L'entrée en vigueur de la mesure est repoussée : elle s'appliquera aux actes notariés de vente conclus après le 1er février 2012. Elle ne rapportera donc des recettes supplémentaires à l'Etat qu'en 2012, pour 2,05 milliards d'euros.

Le taux de la taxation monte à 32,5%, comme dans le projet initial.

Source : le parisien