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"La bulle immobilière française s’est reformée"

Marc Touati, chargé de la recherche économique, financière et stratégique d’Assya Compagnie Financiere, analyse pour LaVieImmo.com les derniers chiffres des Notaires. Selon lui, les fortes hausses de prix observées – +14 % sur un an à Paris au troisième trimestre, +9 % dans la France entière – sont le signe que « la bulle immobilière s’est reformée ». Le secteur signerait « son dernier baroud d’honneur », et pourrait connaître un ajustement « d’environ 20 % ».

(LaVieImmo.com) - La hausse des prix de l’immobilier ancien vous étonne-t-elle ?

Marc Touati : Hormis l’ampleur de la hausse parisienne, les chiffres publiés aujourd’hui ne sont pas vraiment surprenants : la baisse des taux d’emprunt a resolvabilisé les ménages, qui en profitent pour revenir sur le marché. Cet afflux de demande soutient les prix. Le danger, c’est que ce retour des acquéreurs s’est fait en dépit de la faiblesse de leur pouvoir d’achat. L’écart entre le niveau des prix et celui du revenu va croissant, et a rarement été aussi élevé qu’à l’heure actuelle... Pour dire les choses plus simplement, ce que je retiens de ces chiffres, c’est que la bulle immobilière s’est reformée.


Et une bulle, ça éclate…

Marc Touati : Il y a deux manières de résorber l’écart : soit le revenu augmente, soit les prix baissent… Compte tenu des craintes sur le niveau de la dette publique, la première solution semble peu probable. Deux facteurs vont jouer dans les prochains mois : les taux et la fiscalité immobilière. Nous sommes convaincus que les taux d’emprunt remonteront en 2011, de 150 points de base environ sur l’ensemble de l’année. Cette hausse va peser sur la solvabilité des ménages et devrait freiner le nombre de transactions immobilières. Quant à la fiscalité, rien n’est encore fixé, mais les informations qui commencent à filtrer font état d’une possible augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières et, dans le cadre de la réforme de l’ISF, d’une taxation plus importante des revenus du patrimoine. Si elles sont effectivement adoptées, ces modifications seront d’autant plus difficiles à supporter que les ménages ont acheté à des niveaux de prix décorrélés de leur revenu.

Vous tablez donc sur une baisse des prix ?

Marc Touati : Avec des prix revenus, grosso modo, à leur niveau d’avant la crise de 2008, on se retrouve dans la situation que nous décrivions à l’époque, à savoir celle d’un marché surévalué d’environ 20 %. On est probablement en train d’assister au dernier baroud d’honneur de l’immobilier français, l’un des rares au monde à ne pas avoir connu une nette décélération. Nous continuons à penser que cette situation n’est pas tenable.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2010 LaVieImmo.com


 

 

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