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Immobilier : c’est le bon moment pour renégocier son crédit

Les taux d’intérêt des prêts sont au plus bas. Une bonne raison pour vérifier si l’on n’a pas intérêt à renégocier son crédit. A la clef, une économie qui peut être substantielle.

Les taux fixes du marché s’établissent actuellement autour de 3,35 % sur quinze ans et de 3,55 % sur vingt ans, selon empruntis.com. Les très bons profils peuvent même espérer 3,2 % sur quinze ans ou 3,35 % sur vingt ans, les meilleures conditions depuis l’après-guerre, selon la dernière étude Crédit Logement-CSA. « Pour notre part, nous avons battu un record, se réjouit Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi, nous avons négocié un taux de 2,9 % sur quinze ans pour un excellent dossier. » Bref, les conditions de crédit n’ont jamais été aussi attractives. Pour profiter de la baisse, ceux qui ont emprunté à taux fixe il y a quelques mois ou quelques années n’ont d’autres solutions que de renégocier ou de racheter leur crédit en cours. « La majorité des dossiers que nous traitons sont ceux qui ont emprunté entre septembre 2008 et décembre 2009 », précise Ari Bitton, cofondateur d’AB Courtage.

Avec sa banque ou... pas

L’ennui, c’est que les banques ne sont pas toujours favorables à la renégociation. Logique, « il faut en moyenne trois ans à une banque pour amortir le prêt qu’elle consent, explique Philippe Taboret, lorsqu’elle accepte de renégocier, elle choisit de baisser sa rentabilité ». De fait, les établissements réservent la renégociation à la clientèle qu’elles souhaitent conserver. «  Malgré tout, il faut d’abord aller voir sa banque car elle peut, dans certains cas, faire un geste », conseille Marc Sirotteau, directeur de secteur chez Meilleurtaux.com. A défaut d’accord, reste donc la solution du rachat de crédit. Le principe est simple : faire appel à une autre banque pour bénéficier d’un prêt immobilier moins cher qui servira à rembourser le crédit déjà en place. C’est d’autant plus facile que les courtiers se sont emparés de ce marché. « Aujourd’hui, 45 % de nos dossiers s’inscrivent dans le cadre d’un rachat de crédit, constate Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis. Chez Cafpi, le rachat représente 10 % de la production, le courtier essayant plutôt de renégocier pour éviter les frais. Le rachat de crédit n’est pas neutre en termes de frais. Il faut compter avec les pénalités en cas de remboursement anticipé d’un prêt à taux fixe, pénalités que la loi fixe à six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Pour un prêt de 200.000 euros sur vingt ans contracté en 2008 au taux de 5,4 %, l’indemnité atteint 5.647 euros. A cela s’ajoutent les frais liés au montage du dossier (jusqu’à 1 % du capital emprunté) et à la prise d’une nouvelle garantie (autour de 2.000 euros pour une caution Crédit Logement). Il faut compter de 6.000 à 8.000 euros de frais selon l’époque de souscription. Malgré tout, le jeu en vaut la chandelle. Encore faut-il réunir certaines conditions.

Trois conditions à réunir

« Il y a trois serrures et il faut au moins en ouvrir deux », indique Philippe Taboret. Le taux du crédit, tout d’abord. « L’emprunteur doit avoir un taux initial d’au moins 4 % pour envisager de renégocier aujourd’hui », note Marc Sirotteau. Le différentiel de taux doit au moins être d’un point sur une durée équivalente. « On peut dans certains cas s’écarter de cette règle si le capital emprunté est élevé et si la durée de remboursement est très longue, par exemple vingt-cinq ans », note Maël Bernier. Autre critère, le capital à rembourser doit être supérieur à 50.000 euros. Enfin, « il faut être dans le premier tiers de la durée de remboursement du prêt », poursuit Maël Bernier. « Ceux qui n’ont plus que quatre à cinq ans d’emprunt doivent s’abstenir », précise Pascal Beuvelet, le PDG de In & Fi France. Car, dans un prêt amortissable, c’est en début de remboursement que les intérêts sont les plus lourds. Exemple : un prêt de 200.000 euros à 4,5 % sur vingt ans dont la mensualité de départ s’établit à 1.325 euros. Celle-ci se décompose en 515 euros de capital et 750 euros d’intérêts. La dixième année, ces montants s’établissent respectivement à 848 et à 477 euros, etc. De fait, plus le remboursement avance, moins le rachat devient pertinent. Toutes ces conditions réunies, l’emprunteur peut faire une excellente affaire (lire tableau) : il n’est pas rare d’économiser de 20.000 à 30.000 euros. Surtout ceux qui ont emprunté fin 2008, quand les taux avaient passé la barre des 5 %.

Source : COLETTE SABARLY les échos


 

 

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